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        四季度房地產市場有望逐漸企穩

        2022-10-14 09:58 來源:南方日報

         從國慶假期后多家機構的統計來看,多個城市房地產市場成交水平同比仍有較大的降幅。例如廣州一手市場就呈現供需雙向不足的現狀。合富研究院的報告顯示,國慶假期廣州一手盤推新量本就不足2500套,成交規模與去年同期相比減少了35%。而根據中指研究院在全國20個重點監測城市的統計,一手房成交面積同比減少了37.7%。

        今年以來,房地產市場維持下行局面。如何筑底企穩?這是房地產市場所有參與主體都需要思考的問題。從目前來看,針對房地產市場的調控政策近期迎來新一輪調整,有分析人士認為,政策調整的疊加效應或將給房地產市場帶來正向反饋,但新政施行后需要一定的時間來助推市場企穩。

        政策密集調整

        在國慶假期前,從國家到地方,有關樓市調控的政策規定發生了多處調整。

        例如,針對二手房市場交易,財政部9月30日發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,“換購住房退個稅”得以落地實施。而在因城施策的思路指引下,9月以來,部分城市相繼就二手房“帶押過戶”政策發文或落地,深圳、蘇州、福州等地都已有相應的案例。

        此外,國慶節前央行、銀保監會提出階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,央行還宣布下調首套個人住房公積金貸款利率。

        而另據中指研究院監測,今年以來已有多地調整住房交易稅費政策,如杭州、東莞等城市對轉讓家庭唯一住房增值稅征免年限由5年調整到2年。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,隨著各地政策不斷落實,二手房交易成本有望繼續降低,置換鏈條的進一步暢通也將為新房市場帶來一定購房需求,促進市場活躍度提升。

        此外,克而瑞研究中心的一份統計也顯示,9月國內56座城市出臺59次政策調整,涉及限購、限貸、備案限價、限售、交易稅費等多個方面,另外浙江杭州、麗水等地還推出購房補貼。值得一提的是56座城市中區縣或縣級市占比近四成,該機構認為,這表明因城施策細化到區縣一級。

        種種措施都被房地產業界視作刺激樓市的利好釋放。不過廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,國慶假期樓市成交上并沒有顯現出政策調整的效果,首先是政策面向的剛需和改善需求購房者,對市場的信心不足,預期不明確;另外,單獨一條政策并不能直接起到決定性效果,多方政策疊加后效應才會逐漸顯現。

        出現新的“分化”

        以往的市場分化通常指的是不同城市之間,或者一座城市的不同區域間成交走向的不同。但今年國慶假期,不少城市的一二手房市場也出現了分化,特別是在部分房企遭遇運營困難的背景下,購房者改變決策,將目光轉向了二手市場。

        樂有家研究中心數據顯示,國慶期間,深圳、中山、佛山、東莞、惠州五城市的樂有家門店二手住宅成交量出現同比上漲,其中深圳漲幅較為明顯。而在該機構統計的一手房成交中,深圳等城市成交下跌明顯。

        但這并不意味著國慶假期二手樓市真的“火”了。

        克而瑞研究中心的統計顯示,包括北京、成都、杭州等在內的15個監測城市,國慶期間,整體成交同比上漲49%,但低于9月的周均表現。

        貝殼統計的國慶廣州二手房成交量,同比有40%的漲幅,但貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認為,增長系因去年廣州樓市調控收緊導致成交基數較低,而實際成交絕對量與平常一周的水平相當。

        在李宇嘉看來,廣州一二手市場呈現出中心區與遠郊區的差異性?!爸行某菂^幾個熱點樓盤定價是比較合理的,國慶假期去化程度還不錯,但遠郊區供應量大,加上前期開發商的打折促銷,因此形成了房價下降的預期,同時這些區域二手房也在市場回調中出現降價拋售?!?/p>

        靜待“筑底企穩”

        如今國慶假期已過,2022年也僅剩最后一個季度,在當前形勢下,房地產市場依舊維持著低成交、低預期的局面。何時真正實現筑底企穩,成為房地產市場下一步的重點。

        中指研究院認為,購房者觀望情緒仍在,前期政策顯現效果仍需時間,若政策持續發力,各地配套政策持續跟進和落實,購房者置業情緒有望繼續修復,四季度新房市場或逐漸企穩,全年同比降幅或在20%左右。各線城市市場分化態勢或延續。后續的政策調整上,降低購房門檻和購房成本仍然是重要方向。

        “政策的持續優化一定程度上修復了市場信心,部分城市市場活躍度有所提升?!标愇撵o指出,若政策持續發力,各地配套政策持續跟進和落實,購房者置業情緒有望繼續修復,四季度新房市場或逐漸企穩。

        克而瑞研究中心則認為,10月整體市場預期止跌企穩,一方面央行和銀保監會通過政策調整釋放出積極信號,另一方面各地強化保障剛需購房需求,紓困政策有增無減也會使得購房者信心逐步重塑,觀望情緒有所下降。此外,受房企以價換量慣性影響,成交還有一定的釋放空間。

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        這些市場新動向值得關注

        大戶型產品增多

        近期,位于廣州黃埔長嶺居板塊的全新盤長嶺雅居對外亮相,與該片區一眾剛需戶型樓盤不同,長嶺雅居項目主推的是“大平層”,最小戶型約160平方米,面積段集中在160-300平方米之間。

        大平層在廣州市中心不足為奇,但在相對偏遠的黃埔長嶺居出現則表明了一個趨勢——在廣州,高端居住產品正在外溢。

        事實上,除了長嶺雅居外,同樣位于黃埔的開控城投云錦、越秀聯投知識城·居山澗,以及南沙的西派瀾岸、金茂灣海樾等新建項目,都推出了不同類型的大平層產品,它們的共同特征是三米以上的挑高,四間以上的臥房,以及超大客廳和超寬陽臺等。

        這些距離廣州市中心較遠的大平層新盤成交“成色”尚待時間的檢驗,不過在深圳,近年來大戶型住宅的成交呈現出上升趨勢。

        根據樂有家研究中心的統計,從2015年至今,深圳二手住宅的成交主力戶型已經從兩房變為三房,四房戶型成交占比則從2015年的6%增長至2022年的16%,五房及以上戶型也從1%增至5%,大戶型成交的熱門區域集中在福田、南山和龍崗三區。

        對于深圳的這一趨勢,樂有家研究中心認為,這與深圳當前的限購政策、成交參考價制度相關,其中限購政策讓不少家庭購房時傾向于“一步到位”,而參考價制度也讓深圳房價出現回調,助推了三房等戶型成交占比的提升。

        TOD不止面向剛需

        在地鐵站、車輛段、停車場的頂部蓋房子,這種引入TOD模式的做法,在廣州、深圳、上海等地已經十分普遍。

        作為一種近年來流行的開發模式,TOD類項目往往與軌道交通的建設拓展伴生。在這一模式下,新建的不只是住宅樓盤,一些TOD模式主導項目還引入商業街或直接配套建設商業體、寫字樓、園區等,成為綜合開發項目。

        在廣州,隨著地鐵線網持續推進建設,TOD模式主導下的新建樓盤開始涌現,而越秀、招商局、五礦、珠實、新世界等房企也選擇與廣州地鐵地產合作,陸續推出16個在建項目。

        在TOD開發模式的主導下,新建樓盤最大特點便是與軌道交通車站的“無縫銜接”。在南方產業智庫今年推出的“廣州軌道便利指數”中,多數TOD模式開發的樓盤,其便利程度均達到或逼近滿分水平。

        與多數依山臨水或建在市中心的大平層樓盤相比,打出“TOD”旗號的樓盤則相對親民,主推戶型也多偏向剛需及剛改,例如廣州地鐵8號線白云湖車輛段上蓋的品實云湖花城就主推70-81平方米二房至三房,但也有琶洲南TOD這類主推125-275平方米三房至五房產品的高端盤存在。這也表明TOD模式下開發項目住宅產品的多元化與豐富性。

        文/南方日報記者葛政涵 周中雨

        (編輯:吳敏怡)

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